Підвищення військового збору не знизить інвестпривабливість нерухомості в Україні – експерти

Підвищення військового збору не знизить інвестиційну привабливість нерухомості і не стане чинником збільшення тінізації ринку, вважають опитані агентством «Інтерфакс-Україна» юристи.

«На мою думку, збільшення військового збору не сильно вплине на інвестиційну привабливість дійсно гарної нерухомості. Крім того, у більшості випадків на стадії інвестування нерухомість продають через інвестиційні фонди, і при первинному придбанні військовий збір не сплачують», – сказав агентству керівник практики податкового права юридичної фірми “Ілляшев та Партнери” Іван Маринюк.

Він уточнив, що обов’язок сплати військового збору в операціях з продажу нерухомості виникає залежно від наявності об’єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб (ПДФО). Деякі операції з житловою нерухомістю та землею за певних умов звільняються від обкладення ПДФО, тож і військовий збір не сплачуватиметься.

Водночас операції з продажу нежитлової нерухомості завжди підлягають оподаткуванню ПДФО та військовим збором незалежно від строку володіння та кількості здійснення продажів протягом календарного року.

Водночас, коментуючи можливі шляхи оптимізації податків під час операцій з нерухомістю, Маринюк зауважив, що найпоширенішим варіантом є заниження фактичної ціни продажу об’єкта нерухомості та проведення розрахунків поза договором, чергування операцій з продажу житлової нерухомості (якщо планують продаж двох та більше об’єктів протягом року) або операції з дарування.

На його думку, збільшення ставки військового збору не сильно вплине на ринок нерухомості і не буде істотно сприяти розвитку тіньових транзакцій.

«Зараз операції з нерухомістю більше регулюються з боку держави з метою їх оподаткування, є певні мінімуми вартості, які не можна зробити нижчими. Операції будуть здійснюватися в тому ж порядку, як і до підвищення військового збору», – сказав він.

Зі свого боку радник юрфірми Sayenko Kharenko Тимур Енхбаяр висловив думку, що ринок не може ігнорувати більш ніж триразове підвищення військового збору, проте це стосується не всього ринку нерухомості».

«Великі гравці, у яких бізнес добре структурований з корпоративного та податкового погляду, навряд чи відчують суттєві коливання. Грубо кажучи, ціна продажу житлової та комерційної нерухомості від забудовників або ціни угод у корпоративному сегменті не повинні були б реагувати на ці зміни», – сказав він.

Водночас Енхбаяр зазначив, що в окремих нішах, зокрема під час продажу фізичними особами інвестиційної нерухомості, це справді стане суттєвим фактором і призведе до збільшення ціни прямо пропорційно збільшенню розміру військового збору, однак таке збільшення може бути прямо враховане в ціні.

«Продавець може просто перекласти витрати на покупця, не уточнюючи їх розмір, і власне ціна об’єкта за таких обставин не зміниться», – пояснив він.

Юрист прогнозує, що після підвищення військового збору очевидно, що «на побутовому рівні стануть найпривабливішими об’єкти на вторинному ринку, які перебувають у власності понад три роки або є успадкованими».

«У такому разі військовий збір, як і ПДФО, взагалі не сплачуються. Також від його сплати звільняються власне військовослужбовці, тож їхні об’єкти також можуть отримати певну перевагу на ринку в очах потенційних покупців», – зазначає він.

Водночас, коментуючи можливі шляхи оптимізації оподаткування, Енхбаяр наголосив, що у сфері нерухомості давно існують механізми, які дають змогу абсолютно легально структурувати свої операції з корпоративного та податкового погляду.

«Наприклад, при внесенні нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ інвестор може в майбутньому продати частку в статутному капіталі такого товариства за вартістю внесеного нерухомого майна, що буде податково нейтральною операцією. Звісно, для продажу фізособою однієї квартири це дещо ускладнена модель. Проте звичайним фізособам законодавство дозволяє продавати раз на три роки нерухоме майно та успадковану нерухомість без податків. Це досить розумний ліміт. Все інше вже більше стосується діяльності, яка має дещо спекулятивний характер», – сказав він.

При цьому юрист зазначив, що насправді ефект від збільшення військового збору може бути досить позитивним.

«Інвестор, який займається операціями з купівлі та продажу нерухомості на регулярній основі для отримання прибутку, має право підтвердити свої витрати на придбання об’єкту, і тоді податок сплачуватиметься тільки з різниці. У такому разі додаткове навантаження від збільшення військового збору в реальних грошах може становити, умовно, еквівалент кількох сотень доларів. Своєю чергою, це може підштовхнути інвесторів, які традиційно віддавали перевагу оптимізації із заниженням ціни придбання, вийти з тіні і проводити свої угоди повністю «в білу», щоб платити менше податків», – резюмував Енхбаяр.

Як повідомлялося, Верховна Рада 10 жовтня ухвалила в цілому законопроєкт №11416-д про внесення змін до Податкового кодексу щодо особливостей оподаткування в період дії воєнного стану. Документ передбачає підвищення з 1 жовтня цього року військового збору з 1,5% до 5%, податку на прибуток банків до 50% за 2024 рік, збільшення низки інших податків і зборів.