Ринок житла Грузії зростає на тлі попиту іноземців

За даними Open4business, ринок житлової нерухомості Грузії продовжує зростати: у квітні 2026 року продажі квартир у Тбілісі та Батумі показали двозначну динаміку, а іноземні покупці залишаються одним із ключових факторів попиту, особливо на чорноморському узбережжі.

За даними платформи Recov.ge, яку розвиває Colliers Georgia, у квітні 2026 року в Тбілісі було зареєстровано 3 603 угоди з квартирами, що на 12,7% більше, ніж за аналогічний місяць минулого року. Грошовий обсяг ринку зріс на 28,3% і досяг $310 млн.

Зростання в столиці було зафіксовано як на первинному, так і на вторинному ринку. Кількість угод у нових проєктах збільшилася на 14,6% у річному вимірі, зокрема на первинному ринку — на 10,7%, на вторинному ринку новобудов — на 20,4%. Угоди зі старими квартирами також зросли — на 6,2%.

Ціни в Тбілісі також продовжили зростати. У квітні середньозважена ціна квадратного метра в нових квартирах зросла на 10,2% у передмістях, на 2,2% у широкому центрі та на 12,1% у центрі міста. Загалом по Тбілісі ціна первинних угод збільшилася на 11,2%, а на вторинному ринку — на 11%.

При цьому столичний ринок залишається переважно внутрішнім. У квітні 2026 року громадяни Грузії зберігали домінуючі позиції серед покупців як у старих, так і в нових проєктах, а частка іноземних покупців склала 10,7%.

У Батумі ринок більш залежний від іноземного попиту. У квітні 2026 року в місті було продано 1 292 квартири, що на 12,3% більше, ніж роком раніше. Грошовий обсяг ринку зріс на 27,4% і досяг $85 млн. Для порівняння, у квітні 2025 року в Батумі було продано 1 165 квартир, а у квітні 2024 року — 1 234.

Найактивніше зростав сегмент новобудов. Продажі квартир у нових проєктах збільшилися на 12,3%, тоді як угоди зі старим житлом знизилися на 5,4%. На первинному ринку зростання склало 13,3%, на вторинному ринку сучасних проєктів — 11,6%.

Середньозважена ціна квадратного метра в новобудовах Батумі в квітні зросла на 11,3% у річному вимірі та сягнула $1 351. На первинному ринку зростання цін становило 15,2%, на вторинному — 9,4%.

Головною особливістю Батумі залишається висока частка іноземних покупців. У квітні 2026 року іноземці забезпечили 47% угод зі старими та новими квартирами, а також 90% загального приросту кількості угод. Це означає, що саме закордонний попит став головним джерелом прискорення ринку.

За даними Galt & Taggart за I квартал 2026 року, частка іноземців на ринку квартир Батумі була ще вищою: громадяни Грузії придбали 37% квартир, тоді як на іноземних покупців припало 63% угод. Найбільшою групою стали покупці з європейських країн — 18% усіх продажів. Ще 16% угод забезпечили громадяни України, Росії та Білорусі. На покупців з Ізраїлю припало 10%, з Туреччини — 4%, з арабських країн — 3%, на інші країни — близько 12%.

Така структура показує, що Батумі залишається інвестиційним ринком, орієнтованим на зовнішній попит, короткострокову оренду та купівлю курортної нерухомості. На відміну від нього Тбілісі більшою мірою залишається ринком для проживання: за даними TBC Capital, у столиці близько 80% покупок здійснюється для проживання, тоді як у Батумі близько 85% покупок пов’язані з інвестиційними цілями.

У більш довгостроковій перспективі ринок Грузії продовжує нормалізуватися після сплеску 2022 року, коли попит різко зріс через міграційні потоки. За даними TBC Capital, у 2024–2025 роках зростання попиту сповільнилося до 5,6–6,0% на рік, а у 2026 році компанія прогнозує зростання ринку житлової нерухомості приблизно на 4,5%.

У 2025 році, за даними TBC Capital, у Грузії було зареєстровано 78,5 тис. угод з нерухомістю, що на 6% більше, ніж роком раніше. З них 49,2 тис. угод припало на вторинний ринок, ще 29,3 тис. — на первинний. Середня ціна житла в Тбілісі досягла $1 312 за кв. м, збільшившись на 4,1% за рік, а в Батумі — $1 395 за кв. м, що на 16,5% вище рівня попереднього року.

Для іноземних покупців Грузія залишається привабливою завдяки відносно низькому порогу входу, зростаючому туристичному потоку, простоті оформлення угод і високій прибутковості оренди порівняно з багатьма європейськими ринками. Однак швидке зростання пропозиції, особливо в Батумі, і поступове зниження прибутковості оренди можуть обмежувати подальше зростання цін.

З 1 березня 2026 року Грузія також підвищила мінімальний поріг інвестицій у нерухомість для отримання тимчасового дозволу на проживання до $150 тис. Це може змістити попит у бік дорожчих об’єктів та довгострокових інвесторів, але водночас знизити інтерес частини покупців, орієнтованих на невеликі квартири.